De l’extraction d’air dans les restaurants ? Qui doit la financer le bailleur ou le locataire ?

L’article 63-1 du Règlement Sanitaire Départemental dispose que l’extraction d’air doit être placée  à au moins 8 m de toutes fenêtres ou de toutes prises d’air sauf aménagement.

La règle est simple mais souvent complexe à mettre en pratique, surtout en ville.

Il faut installer une tourelle pour que l’extraction d’air soit au-dessus des toits.

Qui doit payer ? Ce que dit la loi

Le nœud gordien est celui de qui doit payer la tourelle d’extraction : Le Bailleur ou le Locataire ?

En application de l’article 606 du code civil, le bailleur a la charge des grosses réparations et a l’obligation de donner un bien conforme à sa destination (1719 du code civil).

Il en découle que le bailleur a la charge de la mise en place de la tourelle. En effet, la tourelle qui suppose généralement de percer des trous dans les parties communes de l’immeuble pour y fixer les attaches et qui correspond à une modification importante du système d’aération, est une grosse réparation.

Cela est logique dans la mesure où le bailleur bénéficiera in fine de l’amélioration économique de son fonds.

En outre, l’existence d’une extraction d’air étant obligatoire, il ne fait aucun doute que le bailleur doit fournir un local de restauration avec une extraction d’air.

Toutefois, l’affaire est souvent plus compliquée que cela.

Il est rare de signer un bail commercial, en pratique on hérite du bail qui vient avec le fonds de commerce que l’on acquière.

Le bail commercial

Or, les clauses du bail commercial peuvent venir faire échec à l’article 606. L’article 606 comme la plupart des articles du code civil est dit supplétif de volonté, autrement dit, il ne s’applique qu’à défaut de clause contraire.

Il convient donc de vérifier dans le bail commercial qu’il n’y a aucune clause expresse modifiant la répartition des travaux.

Il faut être particulièrement vigilant aux clauses dites de "prise du bien en l’état". Le locataire déclare généralement être parfaitement informé de l’état du bien. En conséquence, il accepte de prendre le bien "tel quel" et renonce à demander des améliorations au bailleur. Une telle clause fait basculer la charge de l’extraction d’air sur le preneur.

Il convient alors de faire une lecture minutieuse de ce type de clause pour en analyser le risque possible.

Que faire en cas de conflit ?

Il est possible pour le locataire, si la charge de l’extraction d’air pèse sur le bailleur, d’agir. Il peut réaliser les travaux et des les déduire du loyer. il s’agit de l’application du principe de l’exception d’inexécution. Évidement cela est risqué et doit être mis en œuvre avec beaucoup de prudence.

Alternativement, une demande en justice de condamnation sous astreinte du bailleur à installer l’extraction d’air est possible. C'est la voie de la sagesse.

Si le bail précise que le coût incombe au preneur, il n’y a malheureusement pas beaucoup d’options possibles. Toutefois, la réglementation récente a ajouté de nombreuses obligations concernant l’aménagement des fonds (comme les normes d'accessibilité). Le coût de ces travaux reposent généralement sur le bailleur. Ils ne sont pas couverts par la clause de prise du bien en l’état (car leur origine réglementaire est postérieure à la clause). Ces éléments peuvent permettre d’ouvrir une négociation plus générale avec le bailleur.

Comment mettre en œuvre les travaux ?

Enfin comme tous travaux, il convient d’obtenir une autorisation de la copropriété, du bailleur et de faire une déclaration en mairie. Attention, si l’immeuble est classé ou en zone protégée des demandes spécifiques peuvent être nécessaires.

Vous avez un problème avec votre bailleur, contactez nous !